中國消費者報報道（記者 孫蔚）隨著房地產行業逐漸進入存量市場，傳統開發領域利潤率整體下滑，與此同時，物業行業萬億級規模給市場帶來巨大的想象空間，物業管理成為新的風口。繼不久前住建部等六部委發布《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》不到1個月，1月5日，住建部、發改委、市場監管總局等10部委聯合出臺了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)。業內人士認為，隨著政策利好不斷出臺，物業管理行業將進入全新的轉型升級時代。

城市管理服務下沉

天眼查數據顯示，我國目前共有近228萬家物業相關企業。地域分布上，廣東省的物業相關企業數量最多，超過36萬家，占全國總量的16%。山東省和江蘇省分別居于第二、第三位，均擁有超過19萬家物業相關企業。上海和北京兩大一線城市也躋身前五名。東方證券分析測算，到2030年，基礎物管物業市場規模將達1.7萬億元，行業總規模將超過2.5萬億元。

據記者了解，目前的物業管理行業已撕下勞動密集型產業、房產附屬等傳統標簽，正在進行著眾多的變革：通過大數據智能化，物業公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色，并從中找到了新商機;資本風口漸大，優秀的物業服務企業接二連三上市;規模企業投入資金研發互聯網技術平臺，物業管理進行智能化，規模效益愈加顯著。

新形勢下，加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級，是滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要的重要舉措。

住建部房地產市場監管司相關負責人對記者表示，此次《通知》的出臺正是順應了新時代的要求，從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規范維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理等方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。

一位參與《通知》起草的人士向記者透露，從征求意見到起草文件，《通知》經過多次修改，再報到各個部門協調，先后歷時一年多，“所有部門要達成一致意見才能簽署印發，整個過程十分艱難”。他還表示，“其實起草過程還涉及到很多部門，有些參與的部門沒有體現在文件上。”

易居企業集團CEO丁祖昱表示，《通知》最大的突破是對主體責任等相關方面進行規范，要求落實街道屬地管理責任，推動城市管理服務下沉。按照此前的規定，小區管理有兩個“不進社區”，一是執法不進社區，二是水電熱氣等服務不進社區。大到小區違建，小到居民自來水管道維修，均由物業公司負責。但是，物業公司沒有執法權，無法治理違建;維修管道等又牽涉二次收費，往往很難落實。此次《通知》對物業企業、專營單位、執法部門等個主體權責進行了明確，將其融入基層社會治理體系，強化街道對小區物業管理活動的屬地管理責任，落實政府職能部門、社區、專營單位對小區事務的管理責任。

健全業委會治理結構

業委會治理結構不合理，街道社區對業委會的組織、指導和監督作用未得到充分發揮，業委會決策難、執行難，難以有效發揮業主自治的作用，一直是備受人們詬病的痛點。《通知》對業委會的治理結構進行了規范，提出優化業委會人員配置，加強對業委會人選把關，以及業委會的監督和退出機制。

物業費的收取是整個行業關注的重點，《通知》指出，要完善物業服務價格形成機制，如果物業費實行政府指導價的，由有定價權限的價格部門、住建部門制定并公布基準價及其浮動幅度，建立動態調整機制。提倡酬金制計費方式，對此，各部門均有分工，住建部門要公布物業服務清單，明確物業服務內容和標準;物業行業協會要監測并定期公布物業服務成本信息和計價規則，供業主和物業服務企業協商物業費時參考。

在提升服務質量方面，過去，部分企業服務意識不強，服務行為不規范，企業規?；?、專業化、集約化程度較低，服務內容單一，側重對物的管理，對人的服務兼顧不夠。對此，《通知》明確提出，通過健全服務質量保障體系、打造優秀項目、規?；洜I等方式，提升物業服務質量。支持物業服務企業兼并重組，推動物業服務規模化、品牌化經營，提升整體服務水平。

在提升物業服務行業人員素質方面，物業服務每年提供大量新增就業崗位，作為勞動密集型行業，缺乏高技能人才和專業技術人才，行業人員素質不高一直是全行業面臨的痛點難題。因此，《通知》明確表示要推動物業服務人員職業技能等級認定工作，展開職業技能培訓和競賽，提高從業人員整體素質和技能水平等。

規范維修資金的使用和管理

長期以來，維修資金的使用通常存在效率低、使用難、管理弱等問題。如何在保障安全的前提下，提高和規范公共維修資金的存放、使用和增值等方面的水平也是《通知》關注的重點。

《通知》要求建立緊急維修事項清單，符合清單內容的，業主委員會可直接申請使用維修資金，尚未產生業主委員會的，由街道組織代為維修，并從維修資金中列支相關費用。

《通知》指出，新建商品房在辦理網簽備案時，由建設單位代為足額繳納維修資金;加大對建設單位、物業服務企業代收維修資金的清繳力度;業主共有部分經營收益用于補充維修資金;逐步實行商品房與已售公房維修資金并軌管理。

對于公共維修基金的存放，《通知》明確采用公開招標方式，綜合存款利率、資產規模和服務效能等因素，擇優確定專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數量。同時，探索委托專業機構運營維修資金，提高資金收益水平，并將收益分配給業主。

據記者了解，目前北京市各小區的公共維修資金主要存放在光大銀行，為了保障資金安全，每一筆資金列支都受到政府相關部門的監管。上海市的公共維修資金則存放在建設銀行和上海銀行。

住建部相關負責人表示，《通知》出臺后，相關部門會到多個城市調研，邀請業主代表、街道社區、主管部門、物業企業、行業專家和協會等參與座談會，希望能聽到多方聲音。《通知》出臺只是完成了階段性的工作，后續還會有更多細則和規范性文件發布。