曹麗娟/圖

中國消費者報報道（記者 孫蔚）開年伊始，一股強冷空氣在樓市彌漫。1月21日，上海推出樓市調控10條內容，力度升級震驚市場;1月23日，深圳住建局發布8條措施，樓市調控再升級;1月27日，杭州從住房限購、住房限售、稅收調節和無房家庭認定標準及高層次人才優先購房政策等方面進一步加強調控;北京住建委也于近日公布了40家開發商因無證售房等違法違規行為被查的消息。業內人士表示，上海、深圳、杭州等地樓市的火爆最終引來調控加碼是意料之中，但政策出臺的速度之快，卻又在意料之外。

政策封堵投機漏洞

“從政策角度而言，一直以來上海的調控政策最為嚴格，但仍有部分購房者以‘假離婚’等投機行為獲取購房資格，鉆政策的漏洞。”中原地產首席分析師張大偉對記者直言。

此次上海8部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，涉及土地、限購、信貸、稅費等10條主要內容。其中，為打擊“假離婚”增加購房資格的現象，規定“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”。

據張大偉介紹，實際上，在2020年下半年以來，深圳、成都等多個城市已明確離婚年限，堵上“假離婚”獲取購房資格的漏洞。不同的是，部分城市規定年限為2年，而上海升級為3年，整個時間周期相對較長，從這一角度來看政策也相對更為嚴格。

圍堵“假結婚”，深圳也在出手打補丁。按此前深圳的政策，如果以家庭名義在深圳購買商品房，只要求一人有購房名額，且可登記在無購房資格方名下。因此，不少炒房者借助這一漏洞，與有購房資格者通過“假結婚”的方式，進而獲取房產登記資格。而根據1月23日發布的新文件精神，居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

樓市調控政策對需求端同樣做出抑制。上海規定要嚴格執行差別化住房信貸政策，實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

深圳要求，嚴格核查購房人的社保、個稅清單、收入證明、征信報告、購房款來源及一年以上的銀行流水單等。對償債收入比例不符合要求的購房人，房地產開發企業應當合理評估風險，采取勸退等處理方式。

杭州則進一步加強住房限購，明確要求落戶不到5年限購1套，贈予他人滿3年才能買房，被贈予納入限購范圍。樓盤中簽率小于或等于10%，自取得不動產證之日起限售5年。認定為熱點樓盤且無房戶優先購買的商品住房，自取得不動產證之日起限售5年。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，事實上，對購房人首付資金來源核查是對購房需求很大的抑制，但具體力度還要看執行層面。上海的政策中首次提到了“房貸集中度”的概念，后續銀行在貸款方面勢必需要更為保守，部分熱度較高的樓盤，在貸款方面或將面臨收緊的可能。

加強整頓樓市亂象

整頓房地產市場亂象也是房地產調控的舉措之一。近日，北京市住建委官方微信公眾號披露了40家開發商因無證售房等違法違規行為被查的消息，其中北京泰禾錦繡置業有限公司在未取得商品房預售許可的情況下銷售泰禾麗景家園，被按高限處以1286萬元的罰款。

北京市住建委還針對珠江地產旗下北京順開房地產開發有限公司開發的珠江·中國闕項目(鉑悅灣佳苑)拒絕購房人使用公積金貸款，旭輝集團旗下北京德順富興投資有限公司開發的旭輝·一合相項目(景匯家園)不執行限購政策，綠城中國旗下的北京致平房地產開發有限公司開發的綠城·奧海明月項目銷控表與實際不符，北京中鐵諾德房地產開發有限公司開發的中鐵·諾德春風和院項目(諾德和苑)銷售信息公示不全等18家存在違規問題的開發企業下達責令改正通知書，并采取限制網簽、約談告誡、信用監管等多種手段進行懲戒。

北京市住建委相關負責人表示，將持續加大對房地產市場的監管力度，做到新開盤項目必查、有群眾投訴必查、存在違規問題必查，重點查處違法違規售房、銷售信息公示不全、違反住房限購政策、違反預售資金監管規定、購房合同補充協議中附加不平等條款等突出問題。

無獨有偶，開年以來海南整治房地產市場亂象的力度也在加大。近日，海口市住建局、市發改委、市場監管局、綜合行政執法局聯合召開緊急會議，共同研究查處海口長弘·御府和海口118項目C地塊兩項目違法違規銷售行為。其中，對海南世知印刷工業有限公司開發建設的長弘·御府項目存在的涉嫌價外加價、虛假宣傳、違法改建加建等違法違規行為，海口市住建局立即暫停長弘·御府項目在售的1號樓、3號樓及地下室的網簽;針對羅牛山·璞域·玖悅府項目存在的涉嫌無證銷售、價外加價等違法違規行為，海口市發改委暫停受理該項目開發公司名下在該市的所有新建商品房價格備案，海口市住建局暫停受理該項目預售許可。

調控具有警示作用

接受記者采訪的業內人士一致認為，本輪上海、深圳、杭州調控政策緊急出臺，充分體現了穩定房價、穩定預期的導向。上述三地樓市在2020年一年的時間里，經歷了從轉暖到火爆的過程，市場的過熱最終引來了調控升級。

根據國家統計局1月15日發布的《2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，深圳二手住宅銷售價格指數同比漲幅高達14.1%，而這一漲幅位列70個城市之首。

根據克而瑞研究中心提供的數據，2020年上海新建商品住宅成交面積升至918萬平方米，同比增長23%，創2017年以來新高。同樣，2020年也是上海的二手房市場的一個成交大年，成交面積2486萬平方米，創2017年以來新高，成交金額更是創下歷史新高，達10091億元。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，此次上海樓市調控政策的出臺還是非常到位且有針對性的，對房地產市場出現的問題及時響應，可以說，上海打響了2021年房地產市場調控第一槍，對于接下來各大城市的表現具有很強的警示作用和引導意義。丁祖昱表示，政策的實施效果仍有待于進一步觀察，但短期內勢必會對市場部分成交產生比較大的影響。在樓市“虛火”上澆一些冷水，讓市場冷靜一下，也將更有利于房地產市場未來的穩定和發展。

實際上，一線城市的房地產市場一直以來都是社會的關注點。自2016年9月30日調控拉開大幕至今，中央多次強調要堅持“房住不炒”定位，本輪調控不僅持續時間長、參與城市多、出臺各項措施密集。在上海、深圳、杭州接連加碼為火熱樓市出手之后，或許將給其他熱點樓市的調控提供參考風向標。