最近長租公寓跑路爆雷事件頻發，各城市紛紛發布租賃風險提示等公告，讓人不禁感嘆：“好好的市場，被歪嘴和尚念壞了經。”

　　長租公寓為何問題不斷?筆者認為，其原因有三。

　　一是商業模式脆弱，疫情加速行業洗牌。長租公寓近期不斷出現的爆雷事件，核心原因是其商業模式的脆弱性。目前大部分長租公寓采取的是包租模式，租金成本高，裝修和運營也需要較高的成本投入。而今年上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業商業模式存在的問題。

　　二是商業模式靈活性差。通常長租公寓會與業主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，這就給企業經營帶來了較大的成本壓力。

　　三是精細化運營要求高。長租公寓企業理論上來講應當 “以出定收”，根據出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業為了拓展規模，采取激進方式收房，“高收低租”“長收短付”等經營模式就像飲鴆止渴，給租客和房東的權益帶來潛在隱患。一旦企業出租運營能力低，就可能導致現金流難以抵御市場風險，出現資金鏈斷裂。

　　回顧近幾年的發展，長租公寓行業經歷了從“狂奔”到“剎車”的過程。從2013年開始萌芽，到2014年資本試水，2015年各路風投瘋狂介入，2016年開發商高調進入，2017年爭搶租賃房源，2018年行業攀至最高點，到2019年青客上市，同時風口急轉直下，全年57家長租企業爆雷。在過去的5年內，高價拿房、搶奪規模、不斷融資，成為各家品牌公寓的標配。而2020年則是長租公寓行業真正的分水嶺，既是劇烈洗牌的開始，也是租金下降周期的開始。

　　其實，在2019年末，長租公寓市場已經顯示出疲態，無論從投資端還是租賃端。2020年的突發疫情只是催化劑，因為任何過度膨脹的行業，經歷市場洗禮后都會被打回原形。生存困境倒逼企業成長，長租公寓市場的產品、運營模式均需變革迭代，集體土地租賃房源的建設和經營、房地產信托投資基金(REITs)或許會成為可供參考的路徑。

　　長期來看，長租公寓行業向好發展的趨勢不會變，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業的生存環境，但“房住不炒”“租住并舉”的政策導向保證了長租公寓的發展態勢依然是一片“藍海”。疫情會加速行業洗牌和進化，經營能力不足的尾部企業會逐漸被淘汰，行業集中度不斷提升。同時，市場對長租公寓企業的資金運作能力和出租運營能力提出了更高的要求，租賃企業需要不斷聚焦自我能力建設，迭代租賃產品設計，滿足租客品質居住的需求，才能在市場中不斷突圍。（樓蘭）