“無理由退房”是近幾年一些房地產(chǎn)商推出的銷售策略。尤其是2020年以來，受疫情影響樓市遇冷，為吸引購房者，“無理由退房”更是被多家知名房企當作“破冰”利器。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少消費者在退房時卻遭遇 “有條件退房”“無限期退款”甚至“拒絕退房”。相關糾紛在多地發(fā)生，有的甚至鬧上法庭。

房企主要從以下幾個方面給“無理由退房”埋“雷”：一是只作出口頭承諾或廣告承諾，但事后又拒絕承認這些承諾，要求消費者必須拿出書面退房協(xié)議。二是房企擬定的書面退房協(xié)議不寫退款期限，即便消費者簽訂了書面退房協(xié)議，房企也會玩“拖”字訣。三是在退房協(xié)議中排除消費者權利，加重消費者責任，減輕或免除房企義務。四是要求消費者退房時支付違約金。由于在交易關系中消費者居于相對弱勢的地位，因而，一旦發(fā)生退房糾紛，消費者往往非常被動，很容易陷入長時間維權的困境。

口頭形式也是訂立合同的一種法定形式，房企以口頭承諾或者廣告承諾“無理由退房”，同樣具有契約效力，房企翻臉不認賬，構成違約。退房協(xié)議中沒有退款期限，但房企退款不能無限期。根據(jù)《民法典》第五百一十一條規(guī)定，履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時請求履行，但是應當給對方必要的準備時間。這就意味著，當消費者提出退房退款申請時，房企應在合理期限內(nèi)退款。退房協(xié)議是房企為了重復使用而預先擬定的格式合同。《民法典》第四百九十七條規(guī)定，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的，該格式條款無效。房企在退房協(xié)議中要求購房者申請時必須交回所有與購房有關的原件，且不得以任何理由、任何方式向開發(fā)商主張任何權利，加重了消費者責任，排除了消費者的權利，對消費者不公平、不合理，屬于無效條款。

至于房企要求消費者針對退房支付違約金，更是赤裸裸地踐踏契約規(guī)則——既然要支付違約金，還叫啥“無理由退房”?房企在簽訂退房協(xié)議時，如果未履行說明義務或未提示消費者注意違約金等重要內(nèi)容，消費者可主張該條款不成為合同的內(nèi)容。

本質(zhì)上，“無理由退房”是房企吸引消費者買房的一個賣點，但如果一些房企只把“無理由退房”當成宣傳的噱頭，并不打算真心實意地踐諾，就是忽悠消費者，不僅違約，還有虛假宣傳之嫌。房企應該算好誠信賬和經(jīng)營賬，增強契約意識和自律意識，嚴格履行“無理由退房”的承諾或協(xié)議，讓消費者感受到誠意，這樣，“無理由退房”才能真正起到引流促銷作用。

針對“無理由退房”，相關部門有必要統(tǒng)一制定格式合同范本，明確退房申請時間、退款期限、退款范圍、逾期未退的違約責任等事項，進一步完善監(jiān)管規(guī)則。同時，還有必要對房地產(chǎn)領域的違法格式合同進行查處，對房企進行約談，曝光侵權行為，警示消費者。當然，消費者在買房時應多留個心眼，擦亮眼睛，細讀合同條款，準確了解退房條件。