中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者劉傳江）購房貸款已經(jīng)下來了，開發(fā)商卻不許進(jìn)戶，除非同時(shí)買下車位。黑龍江省哈爾濱市馬先生新買的商品房被車位“卡”住了，進(jìn)不了戶。2022年1月8日，馬先生帶著貸款手續(xù)來到由黑龍江龍煤礦業(yè)控股集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱龍煤開發(fā)公司）開發(fā)的善上居樓盤，辦理進(jìn)戶手續(xù)，卻遭到售樓員的拒絕，“必須把車位買下來才能進(jìn)戶”。
這到底是怎么一回事？據(jù)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者調(diào)查了解，2021年11月，馬先生和愛人準(zhǔn)備買房，被一家房屋中介的工作人員領(lǐng)到了位于哈爾濱市南直路上的善上居售樓處。在這里，他相中了一套價(jià)值147萬元、建筑面積97平方米、首付只需20%的商品房。
善上居銷售中心。劉傳江/攝
而當(dāng)馬先生正準(zhǔn)備交定金簽協(xié)議時(shí)，售樓員告訴他，這套房是和車位一起賣的，車位的價(jià)格是25萬元。馬先生認(rèn)為，沒有產(chǎn)權(quán)的車位賣到25萬元價(jià)格太高，而且每年還要繳納近3000元的管理費(fèi)，該地段租車位的話一年才六七千元，買車位很不劃算。于是他決定只買房不買車位，但售樓員告訴他只有買了車位才能買房子。售樓員及房屋中介工作人員還“積極”地幫他出主意：車位可以貸款，既然你不想要車位，貸款這段時(shí)間我們可以幫你往出賣。馬先生當(dāng)時(shí)算了下，車位和商品房如果一起貸款30年的話，每月只需還房屋貸款6000元、車位貸款1000多元，壓力還不算大，這期間要是能將車位賣出去就更省事了。
為了買房子，馬先生只得答應(yīng)買車位，但他提出一個(gè)條件，即車位必須能貸下款。售樓員說這沒問題，馬先生便同意了，并于2021年11月14日當(dāng)天繳納了2萬元定金，一個(gè)月后又繳納了首付款，簽訂了房屋正式合同。
隨后，他便配合售樓員指定的貸款代辦公司做貸款，當(dāng)時(shí)代辦公司說車位貸款得等房屋貸款下來后才能貸。在等待貸款這段時(shí)間里，售樓員幫他聯(lián)系到了幾位買主，但都嫌25萬元的車位太貴沒談成，馬先生甚至降到了20萬元也沒人買。
2021年12月初，房屋貸款下來了，馬先生帶著貸款手續(xù)找開發(fā)商要求進(jìn)戶遭到拒絕，開發(fā)商稱必須得先辦完車位購買手續(xù)。他再次找到代辦公司詢問車位貸款事宜，此時(shí)他才明白，開發(fā)商所說的車位貸款根本不是他理解的房屋商業(yè)貸款，而是銀行信用貸款，售樓員甚至讓他用裝修貸款的形式購買車位。馬先生告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，無論是銀行信用貸款還是裝修貸款都按月計(jì)算利息，利息遠(yuǎn)高于房屋貸款，且只能貸款3-5年，不能提前還款（提前還款手續(xù)費(fèi)非常高），每月僅車位就得還5000多元，他根本沒這個(gè)經(jīng)濟(jì)承受能力。
馬先生認(rèn)為開發(fā)商不講誠信，強(qiáng)人所難：“我當(dāng)時(shí)并不想買車位，是開發(fā)商捆綁銷售逼迫我購買，并承諾可以貸款，而且售樓員答應(yīng)幫我把車位賣掉我才同意買車位的。開發(fā)商‘買房必須買車位’的強(qiáng)制做法本身就是捆綁銷售，還故意隱瞞車位根本無法辦理房屋商業(yè)貸款的事實(shí)，車位沒貸下款的責(zé)任在開發(fā)商，并不是我違約，而且商品房與車位是完全不同的兩份合同。如今，商品房貸款已經(jīng)下來，為啥不許我進(jìn)戶？”
記者從馬先生提供的視頻資料看到，接待并與馬先生簽訂合同的售樓員鐘女士告訴他，商品房和車位是捆綁在一起的，必須得等車位放款才能進(jìn)戶，并建議馬先生可以用裝修貸款來買車位，鐘女士同時(shí)也承認(rèn)馬先生把車位買下來就會馬上出售的事實(shí)。
《中國消費(fèi)者報(bào)》記者致電售樓員鐘女士了解當(dāng)時(shí)是如何向馬先生承諾的，為啥不許馬先生進(jìn)戶，對方矢口否認(rèn)：“合同是公司簽的，我什么都不知道。”
記者又聯(lián)系到龍煤開發(fā)公司于經(jīng)理，他否認(rèn)公司存在捆綁銷售行為，說是馬先生前期已同意買車位，且在《地下停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》上簽了字，是后期馬先生覺得貸款利息太高才不想買車位的。他違約在先，所以不能讓他進(jìn)戶。隨后這位于經(jīng)理又態(tài)度蠻橫地說：“我承認(rèn)我們違約了，但買賣自由，我不賣他可以吧，把房子退回來，我們的房子不愁賣。”
《地下停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的落款日期為2021年11月14日。資料圖片
馬先生告訴記者，他于今年1月中旬以龍煤開發(fā)公司捆綁銷售侵害消費(fèi)者權(quán)益的名義將其投訴至哈爾濱市市場監(jiān)管局12315熱線，在市場監(jiān)管局他才仔細(xì)查看《地下停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，上面只標(biāo)注了價(jià)格，至于購買形式、違約責(zé)任等內(nèi)容都沒有約定。“2021年12月14日雙方簽訂商品房合同時(shí)，售樓員還拿出了另一份協(xié)議，我愛人以為和購房合同是一體的，沒仔細(xì)看就簽了字，落款日期當(dāng)時(shí)也沒寫，事后發(fā)現(xiàn)落款日期竟提前到11月14日我第一次去售樓處的日期，當(dāng)天只簽了2萬元定金的協(xié)議，哪來的車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議？開發(fā)商此舉不就是想證明我從一開始就同意買車位嗎？”
馬先生說，他將繼續(xù)向市場監(jiān)管部門、房產(chǎn)住宅管理部門投訴，必要時(shí)將通過法律途徑維護(hù)自己權(quán)益。
●律師觀點(diǎn)
業(yè)主履行車位購置義務(wù)并非交付房屋前提
黑龍江承啟律師事務(wù)所主任孫威律師在接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》明確規(guī)定了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)，商品房與車位是相對獨(dú)立的物權(quán)，消費(fèi)者在購買商品房時(shí)可以選擇是否同時(shí)購買車位，開發(fā)商不得強(qiáng)制或捆綁銷售。2016年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)行業(yè)九種不正當(dāng)經(jīng)營行為，其中，明確界定“以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格”是被嚴(yán)厲打擊的一種不正當(dāng)經(jīng)營行為。從馬先生反映的情況看，車位還沒買到手就出售的行為表明，其購買車位并非所需所愿，是被強(qiáng)迫要求與購買商品房捆綁才購買的，開發(fā)企業(yè)違法在先；且車位價(jià)格和使用費(fèi)用超出其心理價(jià)位和市場公允，該等違反公平交易和捆綁銷售行為，不具有意思表示真實(shí)性，即使已經(jīng)簽訂了車位購買合同，因與購房合同的兩者關(guān)系是相互獨(dú)立存在的，馬先生依法有權(quán)利主張單獨(dú)撤銷。
孫威表示，開發(fā)企業(yè)強(qiáng)行將商品房和車位兩者關(guān)聯(lián)銷售，雖然在馬先生購房之初已被告知同時(shí)銷售車位的捆綁性要求，但因該等附條件的銷售是我國法律法規(guī)明文禁止的，馬先生在對能夠貸款并且貸款利率存在錯(cuò)誤認(rèn)知的情況下同意購買，同時(shí)又遭到銷售員承諾代出售等信息誤導(dǎo)，事后馬先生才得知全部預(yù)期消除購車位損失的可能性均無法實(shí)現(xiàn)。馬先生有權(quán)對必須實(shí)際面臨的合同責(zé)任選擇撤銷車位購買，此時(shí)開發(fā)公司無權(quán)以非法手段強(qiáng)制消費(fèi)者放棄撤銷。
商品房買賣合同與車位購買合同形成的是兩個(gè)合同關(guān)系，商品房買賣合同中并沒有對車位購買行為做出約定，業(yè)主在交齊購房款或貸款已完結(jié)的情況下，滿足了購房的合同要件，履行了所有合同義務(wù)，商品房物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)企業(yè)無權(quán)阻止業(yè)主進(jìn)戶。分別由兩個(gè)獨(dú)立合同標(biāo)明的履行義務(wù)，意味著業(yè)主履行車位購置的義務(wù)并非交付房屋的前提。
開發(fā)企業(yè)以拒絕履行購房合同、不予辦理進(jìn)戶等相逼迫和揚(yáng)言解除購房合同相威脅等系違約行為，從法律上講，開發(fā)企業(yè)無權(quán)在沒有解除事由、無證據(jù)證明業(yè)主違約的情況下，隨意解除商品房買賣合同，其解除行為即構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任所產(chǎn)生的一切不利后果，除直接的購房款外，間接損失包括但不限于可預(yù)見的房屋價(jià)格變化、貸款辦理及解除產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用、再次購房承擔(dān)的時(shí)間價(jià)值損失等。
