中國消費者報報道（記者聶國春）5月15日是“全國投資者保護宣傳日”，北京金融法院司法指導中心當天推出線上公益司法普法節目——“融小法•呵護碎銀雙月談”。北京金融法院法官厲莉、中國政法大學民商經濟法學院副教授王雷和北京西城法院金融街法庭副庭長舒銳參加首期節目，詳解“以房養老”騙局。

“以房養老”是保險而非理財

針對養老難題，原保監會2014年在北京、上海、廣州、武漢4個城市開展住房反向抵押養老保險（以下簡稱以房養老）試點。2017年，試點擴至全國。然而，部分不法公司和人員卻打著“以房養老”的旗號，對老年人實施欺詐，導致部分老人陷入房財兩空的境地。

厲莉表示，“以房養老”主要是指老年人將住房反向抵押給保險公司，從而每月領取一定數額的養老保險金，這為名下有房產、手中無現金的老年人提供了一種養老思路，幫助老年人獲得“養老錢”。

《中國消費者報》記者了解到，目前僅有幸福人壽、人保壽險兩家公司開展了“以房養老”業務，推出的產品分別為“房來寶”和“安居樂”老年人住房反向抵押養老保險。

“這種保險的商業邏輯本身也很簡單：老人將房屋抵押給保險公司，保險公司按月給老人錢，老人去世后，保險公司對房屋進行清算?！笔驿J指出，這是一種保險產品，而不是投資、理財產品。但遺憾的是，“以房養老保險”被口口相傳為“以房養老”，從而使人們產生曲解。

在舒銳看來，正是因為名不正，很多不法分子就開始對“以房養老”進行各種演繹，有的甚至打著國家政策的旗號，拉大旗作虎皮，以權威機構名義蒙騙老人。但實際上，他們說的“以房養老”和國家鼓勵的“以房養老”，根本就不是一回事。

“以房養老”套路貸存五大特征

王雷指出，騙子們最常采用的是借“以房養老”之名實施“套路貸”等違法犯罪行為?！耙苑筐B老”套路貸詐騙導致參與其中的老人不僅沒拿到養老金，還失去房屋。

王雷分析，“以房養老”套路貸的運作流程通常為：老年人先將自己的房屋抵押給理財機構介紹的出資方，并與出資方簽訂借款合同，然后將所借資金投資理財機構的以房養老項目獲取理財收益作為養老金，理財機構再向出資方支付利息。在這一過程中，老年人委托理財機構的工作人員代為辦理房屋出售和抵押登記手續，經公證的抵押合同賦予合同強制執行力。由于理財機構匯集的大量資金脫離監管，被挪作他用后，很可能導致理財機構資金鏈斷裂、無法代為還款，出資方此時申請強制執行老年人所抵押的房屋，導致老年人的房屋被強制執行。

“此種套路貸使得老年人陷入合同陷阱之中，最終房財兩空。“王雷說，深入分析可以發現，該套路貸存在五大特征：一是存在復雜的合同架構，如借款合同、抵押合同、委托合同、代為還款合同、養老服務協議等等，形成法律閉環，老年人難以具備相應的專業判斷能力。二是實施套路貸的經營者在經營活動中經常夸大宣傳、宣稱自己有官方合作背景，獲取老年人的信賴。三是經營者經常安排其工作人員作為代為辦理房屋出售或者抵押登記手續等全套事務的受托人甚至出資方。四是套路貸所涉及受害人人數多、金額大，形成脫離監管的巨額“資金池”，常涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪等刑事犯罪。五是需要通過穿透式審判理念，結合證據鏈，透過現象看清套路貸的本質，認定惡意串通合同無效、以欺詐方式訂立的合同可撤銷，或者老年人不具備交易意思表示而合同不成立等。

正規“以房養老”不會出現理財等合同

那么，如何辨析“以房養老”騙局呢？

舒銳表示，正規的“以房養老”只是一種保險產品，由專業的保險機構經營。在辦理過程中，不會出現借款合同、房屋買賣合同、理財合同。而且，房屋所有權始終歸老人所有，保險公司只要抵押權，老人身故后保險公司方可處置房屋。

那么，辦理了”以房養老“保險，能否提前解除合同呢？王雷表示，住房反向抵押養老保險的投保人并沒有向保險人事先支付保費，而是直接根據合同約定從保險公司那里領取養老年金。其抵押的住房是為投保人的“應交養老保險費”向保險人作擔保的。保險合同的投保人可以隨時解除保險合同，但應繳納已領取的養老年金。

王雷提醒說，老年人在涉及到相關項目時，一定要注意以下三點：首先，老年人在“以房養老”相關合同書上簽名、按指印時要慎重，應尋求專業人士幫助辨析合同內容，透過合同迷霧識別抵制套路貸。其次，套路貸下的借款合同通常會約定遠高于商業銀行貸款的利息。再次，對于低風險甚至無風險、高收益的養老投資項目，要提高警惕，理解其商業邏輯。

《中國消費者報》記者注意到，針對“以房養老”的騙局，銀保監會消保局2021年6月曾發布風險提示。風險提示稱，這種保險目前在我國還處于試點階段且比較小眾，其準入門檻高、法律關系復雜、風險因素多，對機構業務開展和銷售管理都非常嚴格。不法分子所宣稱的“以房養老”與國家試行的住房反向抵押養老保險完全無關，只是其假借國家政策、為非法集資活動造勢宣傳的手段而已，其實根本不具備相應的資質、能力，往往是“以新還舊”的龐氏騙局。

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居住權制度解決養老隱憂

“以房養老”是我國對養老方式的一種新探索，我國的法律也對此給予相應的保護。

舒銳表示，2021年1月1日實施的《民法典》新增了一種用益物權——居住權，這項制度可以在一定程度上解決老人“以房養老”的后顧之憂。

舒銳說，通過要求為自己設立擁有居住房屋的權利，老人可以放心提前把房子過戶到贍養自己的子女名下，讓孩子們更有動力實現“養兒防老”。老年人也可以將房屋以相對較低的價格出售給金融機構或其他投資人，以房款養老，并約定在其有生之年享有對房屋的居住權。此外，遺贈扶養協議也是“以房養老”的不錯選擇。老年人可以與繼承人以外的組織或者個人簽訂遺贈扶養協議。按照協議，該組織或者個人承擔該老年人生養死葬的義務，對老年人的房屋等財產享有受遺贈的權利。

王雷則指出，《民法典》中的合同不成立、可撤銷、無效制度對保護“以房養老”套路貸的老年人具有重要意義。房屋所有權人也可以通過設定保留居住權的房屋買賣，以實現“以房養老”。