中國消費者報報道（記者孫蔚）近日，“上海最牛業主委員會起訴物業公司，法院判決物業返還小區全體業主4000萬元”一事引發網友熱議。這一事件給苦于向物業公司維權的業主們帶來哪些啟示？小區公共收益到底該歸誰？對此，《中國消費者報》進行了深入采訪。

炒掉服務20年的物業公司

“沒想到我們小區的事兒引起了全國網友的關注。”上海中遠兩灣城業委會韓主任對《中國消費者報》記者表示。據了解，中遠兩灣城地處上海普陀區，可以說是上海內環最大的小區。該小區分為東西兩區，一共有96幢超過30層的高樓，建筑面積超過160萬平方米，約有近1.2萬戶、5萬居民，停車位就有7000多個，還有眾多餐廳、便利店、生鮮店、健身房等，各種品牌的房產中介門店應有盡有，目前二手房在售均價約為10萬元/平方米。

這個超級大盤的本屆業委會備受網友們欽佩，是因為他們不僅炒掉了管理小區長達20年的物業公司，還請來專業律師團隊和審計團隊，全面審計了過去20年的賬目，并向法院申請調查令，倒查20年收取的公共水電費、停車費等作為證據，最終獲得法院支持，判決前物業公司返還全體業主4000萬元。記者簡單測算了一下，這筆錢如果按戶分配，每戶能分到3300多元。

中遠兩灣城最初的物業公司為中遠物業，自2001年小區一期入住時就開始提供服務，而業主和該物業的糾紛由來已久。居民代表高女士告訴《中國消費者報》記者，前物業公司服務差，小區垃圾亂堆，路面多年來坑坑洼洼的都沒人管，地下車庫幾乎沒有照明。更重要的是，物業收費也不透明，除了合同中約定需按實結算的結余費用沒有返還業主外，日常各種收費包括停車費、廣告費等本屬于業主公共收益的結余部分也沒有返還。

因為種種紛爭，中遠兩灣城業委會的成立之路并不平坦。2015年前后第一屆業委會才正式成立，但是與物業公司的矛盾一直沒得到妥善解決。

“直到2019年12月，第三屆業委會選舉產生，業主們對本屆業委會的要求就是：選聘新物業、對原物業進行全面審計。”韓主任對記者表示。

2020年10月15日，中遠兩灣城第三屆業委會在業主大會上決定重新選聘新的物業，隨后向中遠物業發送告知函，通知雙方簽署的物業服務合同于2021年1月15日解除。隨后，中遠物業以違反有關業主大會法律規定的表決程序為由，將第三屆業委會訴至法院，最后該訴訟請求被法院駁回。

2021年2月，萬科物業在政府的指導下，通過公開招投標于2021年2月進駐中遠兩灣城。韓主任告訴記者，如今小區管理逐步走入正軌，社區環境變得更整潔，服務更高效，業主們非常關注的換電梯工作已經在進行中，過去高齡電梯頻發故障的問題正在得到解決。

倒查前物業公司20年賬目

“換掉服務20年的原物業公司只是業主們維權的第一步。經過全體業主授權，業委會成立了審計工作小組，對原物業提出了財務審計方案，但他們拒絕配合，這才進入了訴訟環節。 ”韓主任向《中國消費者報》記者表示。

根據中遠兩灣城業委會公告，他們在2020年10月獲得授權，聘請了專業審計人員對小區各項賬目進行全面審計，并委托了律師團隊在2021年2月向上海普陀區人民法院遞交了訴狀。面對對方不配合的情況，律師團隊向法院申請調查令，到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務公司供水分公司調查歷年來的電費和水費數據，還調查有關停車數據，獲取和分析20年的數據，最終獲得了可以支持業主訴求的證據。

“小區光電表就有幾百只，甚至20年前抄電表還是手工進行的，要追溯到電力公司、水務公司的逐月記錄，一筆筆細細碎碎的單據積累成了小山一樣高的訴訟材料。”韓主任感慨道。

1月31日，上海普陀區人民法院對該案宣判，支持了小區業主的訴求，判決中遠物業公司返還全體業主共計4000萬元，具體為：2001年9月1日至2021年2月1日期間，物業管理費按實結算部分的結余、返還擅自列支的不應由業主承擔的成本與費用人民幣1500萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫停車管理費按實結算部分的結余、返還擅自列支不應由業主承擔的成本與費用人民幣250萬元；2008年起至2021年2月1日期間，小區公共收益中業主分成部分的結余、返還擅自列支不應由業主承擔的成本與費用人民幣2000萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫新增劃線車位收入中應屬于地下車庫的車位產權人共有部分收益的結余人民幣250萬元。

共有部分收益歸業主共有

“這個案例非常具有代表性和典型性，不僅僅是廣大業主們關心，在法律界的關注程度也特別高。”北京理道律師事務所主任律師王久成對記者表示。“當前面臨的問題是業委會成立難，小區物業費管理透明化更難。”

王久成律師解釋，根據《民法典》第二百八十二條“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有”。因此，利用小區共有部分產生的收益，如電梯、建筑外墻等公共區域的廣告收益、小區公共區域停車費收益等在扣除合理的成本外，均屬于小區業主公共收益。本案中，4000萬元即屬于在扣除合理成本外小區業主的公共收益，根據上述法律規定應為業主共有。

北京金訴律師事務所主任律師王玉臣分析認為，如果是開發商名下資產所產生的收益，那么應歸開發商所有；如果委托了物業公司進行經營，物業公司就可以和開發商根據雙方的合同約定進行收益分配。需要注意的是，如果是小區公共部分產生的收益，就應當歸業主所有，不論是物業公司還是開發商，都無權侵占。

成立業委會需突破三道難關

通常來講，小區最初的物業公司一般都由開發商選聘，入住后能成功更換物業公司的小區為數不多。為什么會這樣呢？

“如果想成功更換物業公司，需要召開業主大會、選聘業委會，通過業主大會才能更換物業公司。”王玉臣告訴記者，但根據以往的經驗，成立業委會往往有三個難點需要克服。

第一，全體業主的組織工作難度大，業主之間屬于比較松散的關系，很多業主因為種種原因，對成立業委會或者團結起來維護業主的共同利益并不是很積極，也缺乏足夠的利益驅動或激勵。

第二，即使把業主組織起來，未必就能達到法定的表決比例，比如沒有全體業主名冊或業主清單就沒法核算表決權。

第三，成立業委會需要得到開發商或物業公司的支持，但成立業委會的驅動力往往是因為和開發商或物業公司之間產生了矛盾，作為矛盾的相對方開發商或物業公司往往不太支持。

王久成律師則表示，如果前物業公司屬于建設單位選聘的物業服務企業，根據《物業管理條例》第二十六條規定，業委會可以通過與新物業公司簽訂合同的方式，使前物業服務合同終止。

而新物業公司的產生需要召開業主大會，根據《民法典》第二百七十八條的規定，業主共同決定事項，應由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，可以決定選聘新的物業服務企業。

“召開業主大會的程序要符合法律規定，選票有效的條件也需提前公示。”王久成律師補充道，“如前物業公司堅持拒絕撤場，業委會可根據生效的法律判決，申請強制執行或尋求有關部門的參與。”